Меню:

Рассылка

Болгария:

Bg-в цифрах
Гос.устройство
Международные. отношения
BG-NATO
География
София
Экономика
Экономика в тени
Экон.рост
Промышленность
100 фирм
Здравоохранение
Транспорт:
железнодорожный
-   воздушный
-   чартеры
-   автомобильный
-   водный
-   Метро
Авторынок
Банки
Природа
История
Население
Таможня
Язык
Уровень жизни
Отопление
Зарплата
Безработица
Иностранцы в БГ
Менталитет
Русские в БГ
Недвижимость
Праздники
Деньги
Обмен валют
Время
Телефон
-   Полезные
-   Мобильные
Проблема алкоголя

Туризм

БГ-Бизнес

Интернет БГ

Законы

Наши услуги:

Наш магазин:

Бизнес идеи:

Внимание обман!

Mailing List

Гостевая книга

Об авторе

Связь с нами

Болгария

Недвижимость в Болгарии.

Актуальное состочние рынка в Болгарии:

август 2003 г. 

С начала этого года в Болгарии сохраняется стабильная тенденция на подорожание недвижимости, особенно в больших городах. Даже ожидаемое в июле-августе небольшое снижение цен не состоялось! В основном подорожание за 7 месяца составляет от 15% в маленьких городах до 30-50% в больших.

Логично было бы предположить, что повышение цен обязано повышению жизненного уровня населения, высокому экономическому росту, или буму иностранных инвестиций. Однако, к сожалению, это не так!

Первой причиной является переход цен с долларов на Евро с сохранением числовой величины (1$= 1,73 лв, а 1 евро= 1,95 лв). Хотя и возможен возврат к доллару, учитывая резкий скачек его курся в последние 10 дней августа!

Второй причиной является ожидаемое присоединение Болгарии к ЕС, а, следовательно, сравнение цен! Сейчас цены на недвижимость в Болгарии самые низкие в Европе!

Третьей - активность болгарских банков, предлагающих различные способы кредитования покупок недвижимости. Здесь наблюдается сейчас большая конкуренция, предложение различных экстр для привлечения клиентов (различные страховки жизни, снижение процентов на длительные кредиты и т.п.).  Иногда агрессивная политика банков, предлагая долговременные ипотечные кредиты, под залог покупаемой недвижимости (в 64 номере я расскажу и о такой возможности в Болгарии). Количество ипотечных кредитов увеличилось в 2 раза за 6 месяцев, по сравнению с 2002 годом. С 142 млн. лв. в 2002 г. до 287 млн. лв в 2003 г. Общая сумма всех розданных кредитов в Болгарии сейчас составила 1,3 млрд. Лв, а ипотечные составили 14%.  Но часть и других кредитов используется для приобретения недвижимости. (95% всех кредитов в левах, так как сейчас лев стабилен, доходы население получает в левах, и практически нет опасности от изменения курса). Большая конкуренция между банками начала уменьшать и банковский процент по кредитам: с 16,88% в 2002 г. на 14,4% в 2003г. Причиной переориентации банков на родную территорию является значительное снижение процентных ставок на сохраняемые капиталы в мире!

Четвертой – психология болгар, если хотите их менталитет. Болгары боятся предстоящего входа в ЕС: если сейчас не купят недвижимую собственность сейчас, в будущем смогут позволить себе более маленький или даже не смогут купить вообще! В Болгарии, в отличие от всех других европейских стран, самый высокий процент собственников жилищ: 94% населения уже имеют собственное жилище. Для болгар покупка жилища – это событие всей жизни, тогда как в Европе люди покупают или продают свои дома или квартиры по 4-6 раза. В виду некоторой неопределенности, на свет появились и запрятанные деньги, ранее сохраняемые в “матрасах” и в сейфах. Неопределенность на международных рынках: то падение, то рост доллара, заставляет людей покупать недвижимость, для сохранения денежных средств.

Болгары сейчас начали покупать все, как во время кризиса. Статистика зарегистрировала  увеличение покупок техники, домашнего оборудования и др. вещей на 11,8%, при более низком уровне жизни! На рынке недвижимости наблюдается такой же эффект.

Как при всяком подорожании в Болгарии сложилась ситуация, когда спрос значительно превышает предложение. И это логично!

Индекс недвижимости РЕМИ, (о нем я уже писал) – постоянно двигается вверх после его создания в октябре 2002 года. В августе он составил 110,46, рекордно увеличившись на 3 пункта за один месяц.

За 6 месяца в Русе квартиры подорожали на 35-45%, в Софии в зависимости от района с 15-50%, в Пловдиве 15-20%, но в бедных районах, где полностью отсутствуют покупатели цены или остались теми же или немного упали.

Приведу средние цены в центрах основных городов в Болгарии (в Евро)  

И такая тенденция будет ускоряться. Как, например, в Чехии цены при присоединении к ЕС выросли в 6 раз!

Основное увеличение цен наблюдается на маломерные жилища: гарсоньеры и однокомнатные квартиры (что они представляют, я объяснял в вышедших ранее номерах). Из-за низкой покупательной способности болгары желают сейчас вложить свои сбережения в недвижимость, использую выгодные предложения банков, а на большие квартиры денег не хватает.

На болгарском рынке все больше появляется и иностранных покупателей по данным сотрудников риэлтерских фирм (что подтверждает и моя переписка). Пока единственным препятствием остается запрет на покупку земли в Болгарии для иностранцев, но в парламенте все чаще поднимают вопрос по отмене этого запрета. Некоторые считают, что запрет может быть убран в конце года (если будет голосоваться очередные изменения в Конституции). ЕС настаивает на отмену запрета, а Болгария обязана исполнить большую часть требований, чтобы не оттягивать официального присоединения к ЕС.

С другой стороны, шеф "Объединения Недвижимость" считает, что сейчас наблюдается некоторое спекулятивное увеличение цены! Часто сейчас клиенты искусственно увеличивают цену квартир, несмотря на то, что в течение года не могли продать и по пониженной цене, не объясняя свою цели.

С другой стороны, в Болгарии начали покупаться и люкс-жилища в провинции, которые много лет стояли не проданными и часто считались  брокерами просто не продаваемыми. Покупатели на болгарском рынке недвижимости ограничивались в основном суммами в 80-120 тысяч долларов. Сейчас покупаются дома и по 500-700 тысяч Евро! 

Изучение таких продаж показало, что англичане, немцы и испанцев часто продают свои виллы в Испании и ищут аналогичные постройки в Болгарии на Черномории или в чистых горных районах Болгарии. Англичане предпочитают квартиры с видом на море или в близости до Черного моря по цене 50000-100000 Евро (при покупке квартир, как правило, не встречается сложности для иностранцев, так как ранее квартиры продавались без земли). Следует здесь отметить, что новые дома, примерно постройки после 1995 года, как правило, имеют, как придаток, и часть земли, на которой построен дом, в этом случае возможны сложности при оформлении покупки.

Многие иностранцы, скупающие недвижимость в Болгарии, как правило, из стран, в которых взять кредит для покупок заграницей не является проблемой (хотя их еще очень мало).

Есть специалисты по недвижимости, которые считают, что если инвестиции иностранцев в Болгарию по какой-то причине уменьшатся, то и цены на недвижимость могут упасть значительно, как это было в 1992-1995 годах (на 25-30%). Но вероятность этого практически нулевая.

Рассказ был бы не полным, если я не скажу, что на рынке появились и продавцы недвижимости.  В основном это пожилые люди, для которых содержать большие квартиры становится непосильно (В Болгарии очень высокие налоги и коммунальные услуги, см. Старые выпуски). Видя, что сохранять собственность для своих наследников становится очень дорого и непосильно, они стараются сменить большое жилище на меньшее. Но их число довольно маленькое, практически не влияющее на основную тенденцию на подорожание.

О росте цен на землю Болгарии, в частности на Черноморском побережье я недавно  писал в рассылке. Кратко скажу, что в Софии сейчас стоимость земли колеблется в интервале 100-300$/кв.м. в центре, и  до 2-20$/кв.м. на окраинах и в близкой области (до 20-30 км).

Некоторые актуальные примеры продаваемой недвижимости в Софии (за исключением центра):
однокомнатные (42-46 кв.м. - 15-17000Евро (в начале года были порядка 9-13000Евро);
 двухкомнатные квартиры (63-68 кв.м.) - 28 000-33 000 Евро (в зависимости от района);
Трехкомнатные (90-110 кв.м.) - 20-50 000 Евро

Как видите в некоторых случаях выгоднее купить трехкомнатную квартиру, чем двухкомнатную, предложение которых значительно меньше трехкомнатных.

Цены на квартиры в прибрежных районах Варны и Бургаса (с видом на море) держатся в таких же границах (как в Софии), тогда как в "отдаленных" районах на 20-30% ниже.

 Одновременно с ростом цен на недвижимость, наблюдается резкое падение цен на наймы в Болгарии и, в особенности, в Софии.
С одной стороны болгары сейчас стали отказываться от найма: стало выгодно покупать в кредит, чем оплачивать наем. Лучше выплачивать кредит, равный найму и потом иметь собственность, чем просто платить наем.

Это привело к резкому росту числа строящихся зданий, как для жилья, так и для офисов, иногда и производственных построек. Такой подход болгар привел к срыву наймов на офисы и производственных помещений. Цены месячного найма упали в среднем на 40-60$ за  последний год. В основном наемная цена с 17-25$ на кв.м. упала до 7-15$/кв.м. Предполагалось, что основными нанимателями офисов в новых постройках будут иностранцы: создающие новый бизнес в Болгарии или потенциальные инвесторы. Однако они ориентировались к более дешевым офисам, находящимся в старых зданиях в квартирах в жилых домах.

Следует учитывать, что в Софии активизировалось и бизнес строительство: с 2000 г. построено 16 высотных бизнес зданий, что удовлетворило сразу потребности потенциальных международных бизнес инвесторов. естественно в таких зданиях наймы остались высокими и соответствуют Европейским стандартам для бизнес- помещений. Подробно на них не буду останавливаться.

Если раньше иностранцы искали помещения в центре Софии, то сейчас они ориентировались к офисам в близких к центру кварталах "Иван Вазов", Бели Брези". Основная причина переориентации - отсутствие мест для паркинга в центре Софии! Другим фактором отказа от офисных помещений в Софии и, особенно в центре - чрезмерное завышение цены собственниками помещений. Что касается болгарских фирм, то они не в состоянии платить более 3-8$/кв.м. наем помещения для офиса и часто используют свою квартиру, в качестве офисного помещения (в Болгарии разрешено и такое!).

Учитывая эти тенденции, а также огромное предложение при отсутствии нанимателей, офис наймы продолжают падать и в августе 2003 г. Цены достигли до 5-8$/кв.м.  

При покупке недвижимости следует обращать внимание на сейсмостойкость конструкции здания (дам материал в одном из следующих номеров рассылки), а также на "плавучесть грунта" (особенно в районе Варны).

Наши друзья:

BGReal

BGRealConsult

BGInfo

BGRu.net