Меню:

Рассылка

Болгария:

Bg-в цифрах
Гос.устройство
Международные. отношения
BG-NATO
География
София
Экономика
Экономика в тени
Экон.рост
Промышленность
100 фирм
Здравоохранение
Транспорт:
железнодорожный
-   воздушный
-   чартеры
-   автомобильный
-   водный
-   Метро
Авторынок
Банки
Природа
История
Население
Таможня
Язык
Уровень жизни
Отопление
Зарплата
Безработица
Иностранцы в БГ
Менталитет
Русские в БГ
Недвижимость
Праздники
Деньги
Обмен валют
Время
Телефон
-   Полезные
-   Мобильные
Проблема алкоголя

Туризм

БГ-Бизнес

Интернет БГ

Законы

Наши услуги:

Наш магазин:

Бизнес идеи:

Внимание обман!

Mailing List

Гостевая книга

Об авторе

Связь с нами

Болгария

Недвижимость в Болгарии.

В этом разделе я постарюсь описать состояния рынка недвижимости в Болгарии, условия для ее приобретения, на что необходимо обращать внимание при ее приобретении, законодательныe нюансы, a также найдете ответы на ваши вопроси.

Здесь предвидятся слeдующие разделы:
1. Виды недвижимости в Болгарии.
2. Состояние рынка недвижимости в Болгарии (август 2003 г.)
3. Актуальные примеры, продаваемой недвижимости ( будет обновляться и дополняться 1 раз в 1-2 месяца).
4. Информация по изменению законодателства в этой сфере.
5. Подборка актуальных вариантов для покупки недвижимости в Болгарии (конец августа 2003 г.)
6. Список болгарских WEB- адресов с информацией по недвижимости.

Об актуализации материалов и изменении информации я буду сообщать сначала через мою рассылку, и в день выхода oчередного выпуска полный текс информации будет выложен и на сайте. 

Все, кто интересуется Болгарией, думает перебраться там или начать бизнес с Болгарией, часто спрашивает: возможна ли покупка недвижимости в Болгарии, сколько стоит?

Вот одно из таких писем:

"Добрый день, Юрий! Мне было очень неудобно задавать Вам вопросы, т.к. во-первых, у Вас своих дел хватает, во-вторых, вы пишите, что писем очень много, и, следовательно, Вам достаточно сложно отвечать на них. Но раз уж Вы "пригласили" меня к диалогу, осмелюсь задать несколько интересующих меня вопросов. 1- я буду иметь, скорее всего, вид на жительство. Допустим, оно уже есть. Но мне не совсем понятно: я ведь не могу приобрести себе квартиру на этих основаниях? Это такой запутанный вопрос, у меня скопилось огромное количество информации, что я окончательно "потерял" смысл :) Я понимаю, что землю я купить не могу. Только через открытие фирмы и на фирму. А вот по поводу квартиры, или просто жилплощади? Т.е. я приезжаю в Болгарию по бизнес-визе, имею ВНЖ, где я должен жить? Снимать квартиру? Или я могу сразу приобрести себе некую жилплощадь?

2- я имею некоторое представление о ценах на недвижимость в районе Варны и на побережье. Я имею некоторое представление о ценах в Софии. Может быть, я и ошибаюсь, но думаю, что об этом все знаю. А как оценивается подобная недвижимость не на побережье и не в столице? Например, в Пловдиве? Это дешевле? Или в окрестностях Варны, но на расстоянии, например 50ти километров? Я понимаю, что, вопрос достаточно расплывчатый. И ответ на него достаточно определенный-да подальше от Варны будет дешевле. Но может быть, Вы имеете более конкретные примеры? Из Вашей рассылки я понял, что Вы тоже жили первое время недалеко от города, но не в городе. Почему? 3- я прекрасно понимаю, что для осуществления каких либо коммерческих проектов желательно находиться в столице. Например, как в России-все деньги крутятся в столице, все вопросы проще решить в столице и т.д. А в Болгарии? Если не брать в расчет, какие либо морские перевозки, то где, так называемые коммерческие столицы? Хотя, может быть, я не правильно выразился или понимаю вопрос. Но вспоминаю разговор с болгарином, который мне рассказывал, что очень много коммерсантов, точнее просто город, где широко развита коммерция, это - толи Пловдив толи..... Каково Ваше мнение? Может быть, у Вас имеется информация по этому вопросу? Еще раз извините за беспокойство. Извините за вопросы, которые могут быть очевидными. Но для человека с Урала, из далека, все не столь очевидно. Тем более единственное средство информации-Интернет. А в нем, повторюсь, достаточно скудная информация. Всего хорошего, Михаил."

Я постараюсь ответить на часть из этих вопросов ( на другие в личной переписке).

Итак, рассмотрим  вопросы по порядку:

Могут ли иностранцы покупать землю в Болгарии? Иностранцам и иностранным фирмам, иностранным юридическим лицам в соответствии с болгарской конституцией (чл.21, ал.2) и по Закону о собственности (чл.29, ал.1) запрещено приобретение права собственности на землю в Болгарии! Это так, но с другой стороны иностранцы покупают недвижимость в Болгарии! Как происходит это?

Упомянутое запрещение не применяется при наследовании по закону. Иностранец, получивший землю по наследству, должен в срок до 3 лет передать право собственности на землю на болгарское лицо.

Иностранные государственные и межправительственные организации могут приобретать землю в Болгарии на основании международных договоров по закону или по решению Министерского Совета (например, земля для иностранных посольств).

Это, что касается земли в Болгарии. Но, что касается зданий, нет ограничений для иностранцев и иностранных юридических лиц приобретать их. Они могут получать право собственности на здания или их части  (жилища, апартаменты, гаражи, магазины, офисы и др.). Могут и получать ограниченные права на недвижимость: право на пользование, на строительство и др.

Купив здание ("хибару"), иностранец или иностранное юридическое лице получает и право на строительство на земле, на которой построено здание со всеми вытекающими последствиями. Это широко используется и в России!

Раньше для приобретения собственности иностранцам требовалось специальное разрешение Министерства финансов Болгарии для приобретения недвижимости, но после изменений  Закона о собственности от 27.07.2000 г. разрешительный режим отпал. Сейчас часто в парламенте поднимают вопрос о разрешении продажи земли в Болгарии, но пока без результата (Аналогичная ситуация и в России!).

Какие еще возможности существуют для иностранцев?

Не существует ограничения для болгарского юридического лица, регистрированного по Торговскому закону, в котором акционером или "содружником" является иностранное юридическое или физическое лице, приобрести землю в Болгарии!

Если иностранец заключает гражданский брак с болгарским гражданином, на чье имя покупается земля во время брака, то эта земля будет собственностью и супруга иностранца (чл.19 Семейного кодекса). В этом  случае земля будет семейным имуществом, которое не делится до момента прекращения брака по разводу или смерти одного из супругов.

Дорога ли недвижимость в Болгарии?

Я кратко уже писал о цене. Сегодня расскажу подробно.

Себестоимость строительства в Болгарии, если вы нанимаете строительную фирму (или работников) для строительства здания,  составляет 55-95$ на квадратный метр - грубое строительство (фундамент, перекрытия, стены и крыша, без отделочных работ) в зависимость от места строительства и материалов. Цены продажи нового строительства со шпаклевкой стен и замазкой на полу составляет 200-450$ кв.м. (без отделки!), т.е. прибыль строительных фирм составляет не менее 100%. Т.о. выгоднее не покупать готовое имущество, а строить по своему проекту. Для этого необходимо приобрести другую недвижимость (при приобретении недвижимости, получаете и "право на строеж" - т.е. право провести новое строительство на месте старого).

Какие виды недвижимости можете купить в Болгарии?

Здесь остановлюсь на видах строительства в Болгарии(описание видов недвижимости можете посмотреть здесь):

1.Панельные здания: в Болгарии основная масса "панелей" на 25-35 лет, проектный срок службы считается порядка 50-60 лет. Их высота не превышает 8 этажей. В этих зданиях сейчас живет основная часть городского населения болгарских городов! Панельные здания имеют не достаточно хорошую теплоизоляцию, а, учитывая постоянный рост цен на теплоносители, при покупке недвижимости это обстоятельство должно быть учтено. В ближайшие годы эти здания будут нуждаться в "санации", т.е. проверки их стабильности, безопасности и улучшении теплоизоляционных качеств зданий. В Германии и Москве уже несколько лет проводится такая "санация", во многих случаях одновременно проводится и улучшение планировки. Эти здания нуждаются в санации, а, следовательно, и в скорых значительных вложениях. Но в них живут много пенсионеров без достаточных доходов для предстоящей санации, а по данным СМИ правительство не планирует отпускать значительные средства для модернизации панельных зданий  (более 95% жилья в Болгарии приватизировано). Учитывая это, цены на панельные жилища значительно ниже других видов, и последнее время падают. На мой взгляд, панельные апартаменты могут быть куплены только как временное жилище для обустройства в Болгарии. Стоимость панельных квартир определяется ценой 1 кв.м. не превышающей 200$, но сейчас (август 2003 г.) наблюдяется значительный рост цен, которыe в отдельных случаях достигнали 300-350$/кв.м. (см. рассылку). Активно в СМИ дискутируются варианты модернизации (санации) старого панельного строительства.

2. ЕПК - "Едроплощен куфраж"- эти здания широкое распространение в Болгарии получили последние 10 лет. При их строительстве основные несущие конструкции: перекрытия и вертикальные несущие колонны выливают (создают) на месте из железобетона, а стены выкладывают из кирпичей или блоков "Итонг” (теплоизоляционные строительные блоки по немецкой технологии). Последние 2-3 года дополнительно стали использовать  внешнюю стиропоровую изоляцию (Стиропор - вспененный полимерный материал - часто используется для упаковки электроники, и как изолятор в холодильниках; 1 см. стиропора по теплоизоляции соизмерим с 10-20 см. бетона). Цена 1 кв.м. ЕПК движется в границах 250-400$. Большая часть новых построек возведено именно по этой технологии.

3. "Монолитное строительство" - не знаю почему, но в Болгарии называют постройки из кирпича. Первые из них в Софии с конца 18 столетия и были основным видом построек в Болгарии до конца Второй мировой войны. Большинство из таких построек в хорошем состоянии и сейчас. Основным их недостатком (впрочем, как и аналогичных построек в Москве) является наличие деревянных перекрытий (высокая пожарная опасность)! Но бесспорным преимуществом, в отличие от современного строительства, высокие потолки до 3,5-4 м. (В современных постройках в Болгарии не более 2,6 м.). Стоимость 1 кв.м. здесь сильно зависит от возраста и местонахождения объекта: от 200 до 600$, но возможна и более высокая цена в центре Софии.

4. "Паянтовые здания"- Последний вид строительства представляет лишь исторический интерес: строительство из камней, глины, соломы и навоза с использованием деревянных балок для укрепления всей конструкции. Здания, построенные во время турецкого ига в Болгарии. Их строительство осуществлялось до начала 19 века.

Что необходимо знать при покупке квартир в Болгарии?

Последние 20-25 лет в площадь апартамента включается и площадь дополнительных помещений: часть от общих помещений (лестничные клетки, площадь стен и др.), "мазе" (подземное, подвальное помещение -2-15 кв.м.) и/или таванское помещение (помещение, расположенное под крышей, 2-20 кв.м.), балкона и/или лоджии. Поэтому, покупая новый апартамент необходимо посмотреть его, что он представляет в действительности! Я недавно начал искать квартиру в Софии для болгарских родственников: по документам однокомнатная квартира 65 кв.м. в доме нового строительства, но, посмотрев ее, я не мог найти реально и 35 кв.м.!

Если квартира на 30-40 лет, то в "нотариальный размер" включается площадь комнат, кухни, сан. узла, коридоров и "ки'лера"(чулан - как правило, имеется во всех болгарских квартирах, что удобно!), а площадь "таванских помещений" и "мазе" обычно указана отдельно, тогда как общие помещения не учитываются, как и в России..

Как я уже писал, последние  месяцы цены начали расти, и их рост составил 10%. Предполагается, что после присоединения к ЕС, цены вырастут в 2-3 раза по сравнению с началом 2002 года.

С октября 2002 года в Болгарии  вводится второй национальный индекс (после биржевого индекса Sofix -Софикс - аналогичный Nasdaq и другим национальным биржевым индексам) REMI , индекс который будет следить за изменениями на рынке недвижимости. НСНИ, Американский торговый комитет и Министерство экономики Болгарии обсуждают основные критерии этого индекса. Показатель сентября 2002 года будет взят за 100. Основная цель REMI получение актуальной информации о заключенных сделках по покупко-продаже, найму жилищной, офисной, производственной, торговой, туристической и др. недвижимости. Эта информация до сих пор относилась к секретной, служебной информации во многих риэлтерских фирмах, поэтому некоторые специалисты сейчас относятся скептически к созданию индекса. Планируется бесплатная публикация месячного Remi-индекса, а прогнозные 3-месячные и за более долгий период будут платны. Сейчас информация, данная в объявлениях о купле продаже, часто расплывчатая и не отвечает на действительное положение (см. выше пример). Потенциальные потребители часто оказываются обманутыми в их ожиданиях. Индекс должен дать правдивую информацию для инвесторов, помочь заблаговременно составлять бизнес планы, учитывающие тенденции цен на недвижимость. Признаки, по которым будет классифицироваться информация, следующие: цена продажи и найма в зависимость от населенного места и расположения,  цена в зависимость от спальных помещений и цена в соответствии с местными условиями на рынке. Сбором информации для индекса будут заниматься: НСИ, Агенция приватизации, местные Исполкомы, Министерство правосудия, Министерство регионального устройства, строительный комитет, Ассоциация бизнес-оценителей и Министерство экономики. REMI в основном предназначен для иностранных инвесторов, так они смогут более точно определить, через сколько время они смогут вернуть вложенные в Болгарию капиталы. Проект будет финансироваться от фондов и ассоциаций ЕС. После введения REMI Болгария станет первой страной с таким национальным индексом среди бывших соц. стран.

В Болгарии около 100 тысяч сделок по покупке-продаже осуществляется в год, из них 12 000 только в Софии. Только в Софии работает между 800 и 1000 риэлтерских фирм, поэтому специалисты предполагают, что если при расчете индекса Remi будет использоваться информация от 200-300 фирм, то будет реальная опасность, что несколько фирм смогут манипулировать информацией для своей пользы. 70% сделок по найму и 80% -по продаже минует через фирмы. Обыкновенная комиссионная 5% от цены недвижимости, которая поровну оплачивают покупатель и продавец (2,5% + 2,5%). Часто продавец включает свою часть комиссионной в цену недвижимости. Следует отметить, что в Болгарии имеется достаточно большой риск при покупке самостоятельно! 90% обманов с недвижимостью в случаях самостоятельных сделок. По новому закону (с июня 2002 г), деньги по оплате недвижимости должны находиться на счете нотариуса до полной проверки и завершения сделки, но до сих пор эта норма не получила признания и редко используется на практике. Сейчас в Болгарии введена компьютеризированная система для наблюдения состояния недвижимости, наличие различных "тяжестей" (обязанностей на недвижимость).

Какие такие "тяжести" существуют в Болгарии? Недвижимость может быть заложена, отдана в пожизненное пользование человеку или на определенный срок фирме или организации, возможны "рестуционные" (в Болгарии национализированная собственность с 1990 года возвращается -реституируется - на собственники до 1945 года или их живые наследники) претензии; иногда собственником оказывается несколько человек, а покупатель платил только одному; если общинская собственность была продана частному лицу с подписью заместителя кмета (заместитель градоначальника), то сделка считается недействительной;  и другие. Самостоятельно проверить и установить все эти "тяжести" достаточно сложно, поэтому без помощи фирм (в чью обязанность входит проверка продаваемой недвижимости) достаточно высок риск потерять деньги или остаться без покупки .

В последние несколько лет во всех болгарских городах наблюдалось затишье на рынке недвижимости, и цены в большинстве городов постоянно падали, количество желающих продать многократно превышало количество желающих купить. Цены на однокомнатные и двухкомнатные апартаменты 1 кв.м. стали выше (как более покупаемые), чем на трехкомнатные и большие. С начала 2002 года началось определенное движение цен вверх. Так, в некоторых городах, например в Благоевграде (80 км. от Софии и близко к границе с Македонией), сейчас   покупателей стало значительно больше продавцов!

Особенно стали дорожать "люксозные" новые жилища: мезонеты (двухэтажные квартиры) и бизнес недвижимость. Если год назад средняя их цена составляла 380-450$/кв.м., то сейчас - 500-550$/кв.м. Основной причиной является увеличивающийся интерес к Болгарии иностранцев. Это привело и к увеличению цен на землю: в среднем с 15%., а самое большое по Черноморию, около больших городов и по магистралям. Подорожала и сельскохозяйственная земля около Софии, которая может быть использована и для промышленных целей (ее цена составляет сейчас 5-10$/кв.м., тогда как средняя цена на сельскохозяйственные участки в Болгарии составляет около 100 лв(50$)/дка, а в районах Добруджа, Сливен, Ямбол 200 лв/дка).

Приведу цены в некоторых городах Болгарии.

О ценах на апартаменты в Софии я уже писал. Однокомнатные квартиры (45-60 кв.м.) вы можете купить за 8-18 тысяч долларов в зависимости от района, здания и возраста. Двухкомнатные (50-75 кв.м.) -12000-27000$. Трехкомнатные - цена зависит сильно от места, новизны, размера, расположения и других показателей и составляет от 25000 до 120000$, но встречаются и более высокие цены в идеальном центре Софии.
Несколько слов о стоимости земли в Софии и окрестностях: На прошлой неделе был утвержден новый градостроительный план развития Софии. София будет развиваться по направлению к северу, а не в направлении горы Витоша (на юг), как было ранее. Сейчас земля здесь стоит от 2 до 8 $/кв.м. но может подорожать в ближайшее будущее в 2-3 раза. Стоимость земли на южном направлении значительно выше: около "Околовръстного пути" (аналог Московской кольцевой дороги) цена 15-25$/ кв.м., а в районе "Бояна" часто превышает 35-40 $/кв.м. (район царской резиденции и правительственных дач).

Благоевград. Цена на кв.м. однокомнатных и двухкомнатных квартир в многоквартирных домах (блоках) 95-115$, в трехкомнатных 87-105$ (цена ниже из-за более низкого спроса). Новое строительство (обычно 3-5 этажные дома) в широком центре без отделки - 170-180 $/кв.м., но однокомнатные дороже до 190-235$/кв.м. из-за большого количества студентов. Цены на пользованные жилища в центре 200-250 $/кв.м. Цены на торговые объекты от 250-400$/кв.м. до 600-1200$/кв.м. в самом центре.

Русе. Пограничный город на Дунае. Цена на панельные однокомнатные квартиры во многих районах составляет 5000-8000 $, при средней цене 1 кв.м. 140$., а в районах "Дружба" и "Чародейка" не превышает 4000-4500$.Цена на двухкомнатные квартиры часто равна цене однокомнатных. В центре квартиры нового строительства продаются по 7000-10000$, в зависимости от этажа и наличия ТЭЦ (в Болгарии не все дома подключены к ТЭЦ).

Как и в России, в сельской местности в Болгарии за несколько тысяч долларов можете купить старое сносное большое жилище (иногда двухэтажное) с большим участком земли.

Цены в других городах вы можете найти в болгарском Интернет-пространстве. После начала публикации индекса REMI, я постараюсь регулярно давать информацию о нем в своей рассылке.

Что касается города, наиболее выгодного для жизни?

Это зависит в первую очередь от того, чем вы собираетесь заниматься. Естественно для бизнеса удобно жить в Софии (в любом случае здесь найти работу легче, чем в маленьком городе): столица! и все большие фирмы стараются иметь офисы или представительства там. Если Ваш бизнес связан с торговлей, ввозом, экспортом и т.п., то, по-видимому, удобно жить в Бургасе или Варне - морской транспорт, Русе - железнодорожный и речной (река Дунай) транспорт. Если желаете создать крупное производство - лучше остановиться на сельской местности: дешевая рабочая сила (высокая безработица - при найме безработных правительство платит 12 месяца минимальную зарплату работникам, вы получаете налоговые льготы и другие, полезные для бизнеса вещи), низкие цены на недвижимость и строительство. Сейчас, в век Интернета, нет проблем в связи, в получении Информации (в Болгарии начинает распространяться быстрый, скоростной Интернет с радио или сателитной связью).

Вам решать на каком городе или месте остановиться!

Бизнес городом в Болгарии я бы избрал Пловдив, там ежегодно проходит "Пловдивский панаир" (Пловдивская ярмарка): осенью и весной. Там имеется множество представительств фирм, но не могу с уверенностью сказать больше или меньше, чем в Софии.

Что касается второго вопроса, то я согласен, что в Болгарии практически невозможно купить квартиру на первичном рынке. Слишком много обманов было на рынке недвижимости в Болгарии в период перехода, а поэтому и люди, продающие и покупающие, предпочитают обращаться для совершения сделок в фирмы посредники. Естественно, это не значит, что если у вас есть вариант купли-продажи, то вы не имеете права осуществить такую сделку.  А так, как я постоянно слежу за недвижимостью в Болгарии, то заняться дополнительной деятельностью для меня не будет проблемой.

Естественно можете обращаться и ко мне за информацией, а, возможно, и за помощью (если будут конкретные, деловые предложения, для меня нет проблем стать риэлтером, для доступа к служебной информации и для исполнения конкретных поручений или заказов!).  А так, как я постоянно слежу за недвижимостью в Болгарии, то заняться дополнительной деятельностью для меня не будет проблемой.

Наем квартир:

Стоимость найма однокомнатной (комната и кухня) квартиры в Софии, как правило, около 100$, двухкомнатная 100-200$, трехкомнатной 100-250$,  не считая отопления, телефона и тока (их оплата описана в предыдущих выпусках (архив: http://bizines.dir.bg/maillist/MailList.htm ). Цена сильно зависит от района и, естественно, от качества мебели. Способ оплаты обговаривается с собственником, но все предпочитают предоплату за 1-3 месяца. Если сключите письменный договор, то собственник может захотеть и определенную компенсацию за налоги, которые он должен будет платить. Вообще, я бы рекомендовал заключать договор письменно, чтобы не попытались выпроводить раньше договоренного срока ( Это в основном относится к длительным срокам найма!).

Наши друзья:

BGReal

BGRealConsult

BGInfo

BGRu.net